Assurance-vie : faut-il diversifier avec de la SCPI ?

Les Français continuent à placer leur excédent de trésorerie dans l’assurance-vie qui demeure un des placements en tête de liste pour la majorité des épargnants. Ces derniers s’intéressent également aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) afin de générer des revenus complémentaires sans avoir à supporter une quelconque contrainte de gestion. Notons que ces deux placements, assurance-vie et SCPI, peuvent être placés en un seul : quels sont les points forts et les points de vigilance à retenir ?

 

Les SCPI dans des unités de compte

L’assureur achète avant tout les SCPI auprès de la société de gestion qui les gère afin de se constituer son support de placements en unités de compte. Il en est le propriétaire, tandis que l’investisseur y souscrit dans le but de percevoir des dividendes qui alimenteront son assurance-vie. Si ce dernier souhaite ne plus détenir la SCPI dans son portefeuille en assurance-vie, il lui suffit d’en notifier l’assureur ; celui-ci rachète alors les parts qui rejoignent à nouveau son propre patrimoine.

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Un prix décoté parmi les avantages

Le prix de la part est décoté, c’est-à-dire que l’investisseur profite d’une baisse pouvant aller jusqu’à 10%, voire plus, comparé au prix proposé lors d’un investissement en direct, c’est-à-dire auprès de la société de gestion elle-même.

La fiscalité est extrêmement avantageuse, puisque les dividendes sont déduits de son impôt (IR), alors que ceux-ci sont pleinement taxés s’ils provenaient d’une SCPI souscrite en direct. Ce qui permet alors à l’investisseur de réaliser un rendement net intéressant.

Toutes les SCPI proposées au sein d’une assurance-vie sont des SCPI de rendement, générant d’excellents taux de distribution. Il s’agit d’ailleurs de l’un des principaux critères de sélection pris en compte par la société de gestion.

 

Un choix restreint parmi les inconvénients

Du fait de cette sélection minutieuse des SCPI intégrées dans les supports en unités de compte, le choix pour l’investisseur est restreint. Seule une dizaine d’entre elles sont proposées au sein d’un contrat d’assurance-vie, tandis qu’il en existe plus de 200 sur le marché.

Les dividendes ne sont pas non plus distribués dans leur intégralité par l’assureur ; celui-ci en prélève une partie, de l’ordre de 10% à 15%.

Par ailleurs, le financement à crédit n’est pas possible dans le cadre d’une SCPI souscrite via l’assurance-vie. Ainsi, l’investisseur ne peut tabler sur un éventuel effet de levier. Toujours est-il que la souscription n’est pas soumise à un nombre minimal de parts, comme c’est le cas pour les SCPI souscrites en direct.

 

Que choisir : souscrire en direct ou en assurance-vie ?

Le choix dépend de votre propre stratégie, sachant que l’investissement en assurance-vie n’est intéressant que si vous bloquez votre capital pendant une durée minimale de 8 ans. Cela permet en effet de tirer profit des avantages fiscaux comme mentionné plus haut. Si votre objectif est d’épargner sur le long terme, l’option assurance-vie est faite pour vous. À l’inverse, il vaut mieux souscrire en direct si vous comptez percevoir des compléments de revenus immédiats, en plus de diversifier votre portefeuille de SCPI selon vos préférences grâce à un choix quasi illimité. Dans ce cas, attention à la liquidité puisque la SCPI sera revendue par vos propres soins sur le marché secondaire, en fonction de leur type (à capital fixe ou à capital variable).

 

Pour conclure, sachez que la diversification permet de tirer profit de nombreux atouts. Ainsi, vous pouvez aussi bien souscrire à travers une assurance-vie qu’en direct, en choisissant précisément les SCPI les plus adaptées, et en tenant compte de vos propres objectifs. Vous pouvez aussi vous faire aider par un conseiller en gestion de patrimoine sur le choix de la meilleure solution sur le long terme.

La SCPI Pinel : explications sur son mode de fonctionnement

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Tout investisseur assujetti au paiement de l’impôt sur le revenu peut réduire sa charge fiscale en investissant dans les fameuses SCPI. Les sociétés civiles de placement immobilier sont en effet un support d’investissement accessible à tous, en plus de permettre cet avantage lié à l’optimisation fiscale. L’investisseur peut donc souscrire à des parts de SCPI fiscales, et plus précisément des SCPI Pinel. (Vous bénéficiez de tous les atouts de l’immobilier neuf, voire de tout un parc d’immeubles puisque la SCPI fonctionne avec un patrimoine dont la composition est définie par cette dernière. Vous devez cependant respecter la durée de détention des parts qui est fixée par la société de gestion. Celle-ci est de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans comme dans le cas de l’investissement classique via l’immobilier physique.

Quant à la réduction d’impôt, le principe est le même : 12%, 18% ou 21%, et elle est basée sur le montant de l’investissement SCPI. Une fois la période d’engagement expirée, le parc immobilier fait l’objet d’une revente, tandis que les éventuelles plus-values dégagées seront distribuées à tous les investisseurs porteurs de parts, c’est-à-dire en rejoignant les dividendes qui correspondent aux loyers. La SCPI est ensuite liquidée.

À noter que les SCPI fiscales ne peuvent être revendues par l’investisseur lui-même en raison de la réduction d’impôt qui est individuelle et qui ne peut être transmise au nouvel acheteur. C’est pourquoi, ces familles de SCPI sont rarement accessibles sur le marché secondaire, étant d’ailleurs particulièrement illiquides.

 

Les autres SCPI fiscales

Vous pouvez aussi défiscaliser à travers d’autres SCPI fiscales qui sont les suivantes :

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SCPI Kyaneos Pierre : des rendements positifs

Investissez dans des produits de placement basés sur de l’immobilier, sans contrainte de gestion et tout en profitant d’un rendement élevé. Cela en plaçant votre argent sur la SCPI Kyaneos Pierre, de la société de gestion Kyaneos AM. Son taux de distribution pour l’année 2021 est en effet de 5.94%, soit un taux parmi les records enregistrés pendant cette période d’économie encore fragilisée. Cet (effets de la crise de 2020 sur l’immobilier, les immeubles à usage de logement principal conservent un bon taux d’occupation et la demande locative demeure toujours élevée. Ce sont les villes moyennes avec une démographie en évolution que cible Kyaneos Pierre, et en particulier les quartiers les plus dynamiques et où il fait bon vivre.

Par ailleurs, cette SCPI veille à la qualité des logements en collaborant avec des prestataires expérimentés et labellisés. Le nombre d’immeubles répertoriés au 31 décembre 2021 est de 260 en tout.

 

Quid des performances ?

Nous avons mentionné ci-dessus le rendement pour l’année 2021 de Kyaneos Pierre, qui est de 5.94%, tandis que ceux des années précédentes sont les suivantes : 6.10% en 2020 et 6.81% en 2019.

Du fait de la valeur croissante de ses immeubles, de même que la forte demande sur le marché, cette SCPI a revalorisé le prix de la part, qui est de 1 080 euros depuis le 1er janvier 2022, soit une croissance de +1.89 par rapport au prix appliqué l’année précédente. Celui de 2021 était de 1 060 euros et celui de 2020 de 1 049 euros, tandis que le prix du ticket d’entrée au moment de son lancement en 2018 était de 1000 euros.

Parmi les autres indicateurs de performance : le taux d’occupation financier. Celui de Kyaneos Pierre est de 93% pour l’année 2021. La capitalisation, quant à elle, est de 150.16 M€ au 31 décembre 2021

 

Comment souscrire ?

Kyaneos Pierre est disponible auprès de la société de gestion Kyaneos AM ainsi que des conseillers en investissement financiers (CIF) agréés. SI le prix de la part est de 1060 euros, un minimum de 10 parts est à souscrire, d’où un budget total de 10 600 euros pour accéder à cette SCPI résidentielle.

Remarque : un délai de jouissance de 5 mois est imposé par Kyaneos Pierre, c’est-à-dire que la perception des premiers revenus locatifs a lieu le premier jour du sixième mois qui suit l’adhésion.

Si vous souhaitez mettre en place votre propre stratégie de souscription) [...]